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深圳二手房“暴跌”?深入调研后,不容忽视的4大真相!

  深圳二手房成交暴跌?

  2020年已近尾声,深圳人忙着抢扎堆卖的网红盘。新房热火朝天,而二手房的关键词却变成了:凉凉.....

  如果只是看这张成交趋势图,7月开始那条呈“断崖式下跌”的直线,确实能感受到二手房的寒意。

深圳二手房“暴跌”?深入调研后,不容忽视的4大真相!


  7月份时,全市二手房成交套数13407套,而到了10月,成交就只剩5049套了。

  不能不说,715新政一抡锤,二手房市场立马告别了短暂的高峰。

  然而,深圳二手房真能用“暴跌”去理解吗?到底有几分凉?这一点值得探究。

  南方楼事参考了大量数据,咨询了深圳6大片区的中介。在对二手房市场进行一番调研后,得出三个结论:@老广说深圳

  1、二手房成交跌得厉害,但房价不仅没跌,而且还在微涨,而且购买需求仍然很旺盛。到新盘潮过去,二手房依旧会是主流选择。

  2、业主们底气很足,想让业主低头,比较难,不过,此时淘到笋盘的概率更高。

  3、中介们,没你想象的那么惨。(说不定赚得比我们还多……)

  往下看,了解最新调研发现。

  发现一

  南山宝安大跌,

  龙岗却疯狂收割西部刚需?

  新政后,深圳各区的二手成交都应声而掉,而最热门的片区,则跌得最猛。

  从深房中协数据上看,南山、宝安的二手房网签占比跌幅,明显高于其它区。

  相比之下,一直以来被称为“洼地”,偶尔还被嫌弃涨不动的龙岗,却跟开了安全气囊一样,受到的冲击最小。

  不仅网签占比上升了,龙岗的二手房行情,与其他片区动辄“腰斩”的情况比,几乎可以算风平浪静。

  一直以来,龙岗成交较为旺盛的区域,主要是龙岗中心城、横岗与布吉三个小片区。

  据乐有家龙岗万象天成店店长钟祥介绍,新政前后,片区行情一直挺稳定,受影响不大。在8、9月,片区甚至有一波成交小高峰。

  小高峰的原因是开学季,家长们急着用学位,但更重要的是,许多刚需在新政增值税与首付的限制下,实在买不起市区的房,于是纷纷到龙岗上车。

  片区高成交小区

  毕竟,即便一年来深圳房价整体上涨,龙岗的房价却仍处于友好价位,龙岗中心附近,还是有单价3万多/平的品质二手房。

  据钟祥透露,他手头最近片区成交的房子,总价大概在250-380万之间。这个总价,和沙井最近开盘的最小户型新房(面积82平、5.3万/平)比,还得少上50万。

  让南方楼事惊讶的一点是,大部分来买龙岗房子的人,都来自西部,而且最近来看房的人还更多了。

  钟祥表示,这是因为龙岗房价实在太友好,“首付实在不够,又想留在深圳的人,都会看这里。”@老广说深圳

  而这类人群对通勤时间又相当敏感,最近地铁14号、16号、3号延长线地铁都在动工,深惠和深大轻轨也基本确定,于是,西部刚需们又闻风而动了。

  近期14号线施工进展

  值得一提的是,即便是新政后新盘持续“上新”,却也没削弱二手房的行情。

  钟祥说,这是因为龙岗的新盘多位于非中心区域,且价格却与龙中二手房价格齐平,因此,同等价位下,大部分客户更愿意买位置好的二手房。

  与龙中、横岗相似,布吉新政前后的行情变化也不大,主要也是因为总价低、房价低。新政后买不起福田、南山的刚需们,也都被房价和税费赶过来了。

深圳二手房“暴跌”?深入调研后,不容忽视的4大真相!


深圳二手房“暴跌”?深入调研后,不容忽视的4大真相!


  3个月以来,布吉房源成交很猛。

  新政后东部的行情,很好诠释了“低调”的好处:平时房价就低,到了关键时刻,反而成了市场的大后方。

  发现二

  连百花都能谈价,龙岗布吉却涨了?

  市场整体成交量大跌,大家的第一反应都是:这下业主得认怂了吧?

  让你失望了,业主们底气还是很足,要他们大降价?很难。

  必须承认的是,新政后的确有部分业主更好说话了。

  学区房聚集地百花片区,业主的态度首先就松动了。

  据片区中介唐顺(化名)透露,百花的业主“没有先前那么难谈了,成交的房子价格都还可以”。

深圳二手房“暴跌”?深入调研后,不容忽视的4大真相!


  百花的南天一花园,两个月来挂牌价稍微下调了。

  据唐顺透露,刚出政策时,业主都觉得房子不愁卖,都在观望。3个月过去,买家的反应也让业主们回过神来:

  新政后名额宝贵,首付成本也提高,买家们在看百花学区房时,都会考虑可自住的大户型,而片区内大户型总价超过1000万。

深圳二手房“暴跌”?深入调研后,不容忽视的4大真相!


  百花成交房源一览

  买家的筹钱时间、决策周期变长,挂牌业主们意识到行情没那么好,于是,诚心卖的也变多了。据唐顺透露,片区内一套挂牌价1200万的房,最终成交了1080万。

  不过,除了挂牌房源以外,更多业主考虑到换房成本,暂时都不打算卖房,所以片区的房源,实际上是变少了。

  百花房源数量大跌

  比起百花,新政后大部分片区的业主,还是比较硬气。

  据片区中介钟祥透露,因为前段时间成交较多,再加上东部好几条交通线都在开展,龙中与横岗片区很多不急钱用的业主,直接就不卖房了,因此,片区内可供选择的房源反而变少了。

  根据贝壳指数,龙岗区近两月的房源在减少。

  布吉的情况也类似。据片区中介陈辉(化名)透露,新政后,布吉的房价涨得挺明显,平均涨幅接近5%。“满5的业主,心态比较高。”

  其实在715新政前夕,布吉大芬的不少业主,报价就集体上调了30到50万。据陈辉解释,这是房价在怄气式上涨:

  “6月份的时候,大芬一些业主都集体涨价。业主们觉得,是因为不敢挂高价,成交价上不去,才让人认为片区没有潜力。”

  如今新政已过3个月,布吉房子还在小幅补涨,行情也不错,某种程度上,也达到了当初大芬业主的目的。

  布吉关二手房源几个月来微涨

  至于光明、沙井的二手房,短期内虽然遇冷,但长期内,根本不愁卖。

  据光明片区中介李强透露,新政后,随着新盘分流,二手房带看量大跌,挂牌业主们的心态都平稳了不少。

  “以前看房的人多,业主就会想提价,如今这种情况就不太出现。”

  但业主也绝不可能降价。

  到新盘潮过去,没摇中号的人,必然会回归二手房,就算部分二手房没满5年,行情暂时不好,但长远来看,交易税费也比未来的二手房有优势。因此,业主有底气。

  以下为近1个月深圳各片区业主报价涨跌情况,数据由深圳中原研究中心统计,供参考。

  发现三

  光明沙井二手房成新盘“备胎”

  人气却依旧

  比起东部的持续稳定,西部行情踩了个急刹车。

  乐有家沙井片区中介黄龙告诉南方楼事,从去年11月到新政前,沙井行情都红红火火,然而715一来,很多业主考虑到换房成本,首先就不卖了。

  而沙井本来就是次新房较多,因此片区房源首先就缩水。

  目前贝壳上沙井较新的房源套数很少

  再加上来沙井买房的多数是刚需,假如房子不是满五唯一,刚需们首先就会被税费劝退,至于老小区,又看不上。@老广说深圳

  黄龙新政后带看的客人,大多看了房就不再回头,一方面是嫌弃价格或者楼龄,另一方面则是奔着嘉富新禧、清平华府等新盘去打新了,更执着于学位的,则坚定地等着海岸城。

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