别高位接盘！深圳二手房“PUA”套路，了解一下！
“看了很多个小区，一看报价吓死人。之前关注的几套房源，业主还不停涨价。但是我看过实际成交，价格根本没那么高，而且成交量也不多，有的还是在半年前。”
临近2021年元旦，张雯终于完成了心愿清单里的头等大事——买房。
去年初开始，她辗转打新“赶车”，年中转向二手房，终于成功上车。
但还是忍不住向我们吐槽二手房市场：
“交易这么不活跃，业主为啥还 这么有信心？ ”
事实上，张雯的困惑，在开盘现场，@深圳买房计划 不知道听过多少人问过。
在新房和二手房之间，很多人选择了“打新”，价格倒挂被认为是其中一个重要原因。
但是，深圳的一二手房价差，真的有这么大吗？
深圳的二手房价，真的有这么高？还是被业主PUA了？
都2021年了，我们来解开这些疑惑吧。
你所以为的一二手房价差
其实没有那么大
以去年8月开盘的华强城为例，当时的推售均价4.7万/㎡，周边的中粮凤凰里挂牌均价7.1万/㎡，两者价差在2.4万/㎡。
要注意的是，凤凰里的这个价格是“挂牌价”，不是成交价。
在贝壳找房APP上，目前中粮凤凰里有27套房源挂牌，均价7.02万/㎡。
翻看成交记录，华强城开盘前，凤凰里的成交价在6.2-6.8万/㎡之间，还没突破7字头，与华强城的实际价差在2万/㎡左右。
去年，观澜的二手房价倒是破“7”。
7月，合正观澜汇一期成交了一套单价7.1万/㎡的二手房。
▲贝壳找房APP
9月，观澜汇二期获批预售，均价5.6万/㎡。彼时市场上有声音称，观澜的一二手房价之间出现了1.5万/㎡左右的倒挂。
破7，并不是观澜片区二手房成交的常态。
@深圳买房计划 翻看了贝壳找房、中原地产、Q房网3个平台的成交记录，发现观澜汇一期去年只有一套房源成交价破7。
二期开盘后，一期的二手房成交并不活跃。贝壳找房APP显示，9月后观澜汇一期只有1套成交，单价6.39万/㎡。
还要提醒大家注意的是，包括观澜汇一期在内，部分二手房单价高，还因为当时对于高拓监管不严，实用率较高，但后续产品很难再有违规拓展。
如果从实用面积来看，两者的价格倒挂实际上并不大。
二手房成交没回暖
为啥业主报价那么坚挺？
二手房成交不活跃、报价坚挺还微涨，这种怪异可能令很多在去年下半年看房的购房者都一脸懵。
二手房的凉，主要体现在“7·15”新政后。
2020年，深圳卖了9.53万套二手住宅。全年6-8月的备案量均破万套，其中，7月是全年高峰，备案量达1.34万套。
新政出台，7月后的备案量一路下滑，10月只有5549套。
相比7月来说，10月备案量“腰斩”，逼近深圳二手房5000套/月的红线。
而另一方面，业主的心态却不如此前市场预期的那般崩塌。
打开贝壳找房APP可以看到，
南山南油片区某小区，88㎡户型的报价是15-17万/㎡，而最新的成交还在去年8月，单价14.01万/㎡。
龙华清湖片区某小区，挂牌均价7.1万/㎡，但最新成交是5个月前，单价6.1万/㎡。
深房中协发布的12月热点楼盘房源观察表显示，8个小区的挂牌均价中，只有一个小区的报价相比新政前有所下调，其余小区均处于上涨状态。
深房中协认为，随着观察表中部分热点楼盘成交量的陆续“破冰”，导致业主心态强硬，通过房源报价的持续上调，不断向社会传递和扩散“房价上涨”的信号。
“（业主报价坚挺）不奇怪。”Q房网南山前海区董事副总经理陈建表示，这主要有两方面原因：
·2018年深圳发布的“住宅限售3年”政策还没到解禁期，市场上可售的二手房源在减少；
·“715”新政提高了购房门槛，很多二手房业主同时也是换房客，这时候他们会考虑，如果卖掉手上这套房，还能不能买到房子。
“我们在一线看到，今年新政之后市场放盘量在减少，业主惜售，不愿意这么快成交，主要担心卖房之后没有名额买，或者首付比例变高。”
除了这两点原因，在美联物业全国研究中心总监何倩茹看来，还跟深圳楼市的整体走势有关。
“新政后新房卖得很好，说明深圳不缺购买力，只是暂时转向新房，但二手房成交在深圳市场的占比还是比较大。从这个角度来看，业主对深圳楼市有信心，降价意愿就不会很强烈了。”
“如果诚心卖的，价格还是比较合理的，会有一点点议价空间。不诚心卖的，价格挂得不接地气，中介其实也懒得给客户推。”主要跑东部市场的中介小路对@深圳买房计划 说。
▲龙岗某小区 | @深圳买房计划摄
主要跑南山和福田市场的资深中介冷先生则建议购房者，可以多平台去比较挂牌房源，同时要留意小区的实际成交记录，这样能对房源价格有一个大概的判断，不至于被挂牌价忽悠。