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别高位接盘!深圳二手房“PUA”套路,了解一下!

  “看了很多个小区,一看报价吓死人。之前关注的几套房源,业主还不停涨价。但是我看过实际成交,价格根本没那么高,而且成交量也不多,有的还是在半年前。”

  临近2021年元旦,张雯终于完成了心愿清单里的头等大事——买房。

  去年初开始,她辗转打新“赶车”,年中转向二手房,终于成功上车。

  但还是忍不住向我们吐槽二手房市场:

  “交易这么不活跃,业主为啥还 这么有信心? ”

  事实上,张雯的困惑,在开盘现场,@深圳买房计划 不知道听过多少人问过。

  在新房和二手房之间,很多人选择了“打新”,价格倒挂被认为是其中一个重要原因。

  但是,深圳的一二手房价差,真的有这么大吗?

  深圳的二手房价,真的有这么高?还是被业主PUA了?

  都2021年了,我们来解开这些疑惑吧。

  

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  你所以为的一二手房价差
其实没有那么大

  以去年8月开盘的华强城为例,当时的推售均价4.7万/㎡,周边的中粮凤凰里挂牌均价7.1万/㎡,两者价差在2.4万/㎡。

  要注意的是,凤凰里的这个价格是“挂牌价”,不是成交价。

  
在贝壳找房APP上,目前中粮凤凰里有27套房源挂牌,均价7.02万/㎡。

  翻看成交记录,华强城开盘前,凤凰里的成交价在6.2-6.8万/㎡之间,还没突破7字头,与华强城的实际价差在2万/㎡左右。

  去年,观澜的二手房价倒是破“7”。

  7月,合正观澜汇一期成交了一套单价7.1万/㎡的二手房。

  

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  ▲贝壳找房APP

  9月,观澜汇二期获批预售,均价5.6万/㎡。彼时市场上有声音称,观澜的一二手房价之间出现了1.5万/㎡左右的倒挂。

  破7,并不是观澜片区二手房成交的常态。

  @深圳买房计划 翻看了贝壳找房、中原地产、Q房网3个平台的成交记录,发现观澜汇一期去年只有一套房源成交价破7。

  二期开盘后,一期的二手房成交并不活跃。贝壳找房APP显示,9月后观澜汇一期只有1套成交,单价6.39万/㎡。

  还要提醒大家注意的是,包括观澜汇一期在内,部分二手房单价高,还因为当时对于高拓监管不严,实用率较高,但后续产品很难再有违规拓展。

  如果从实用面积来看,两者的价格倒挂实际上并不大。

  

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  二手房成交没回暖

  为啥业主报价那么坚挺?

  二手房成交不活跃、报价坚挺还微涨,这种怪异可能令很多在去年下半年看房的购房者都一脸懵。

  二手房的凉,主要体现在“7·15”新政后。

  2020年,深圳卖了9.53万套二手住宅。全年6-8月的备案量均破万套,其中,7月是全年高峰,备案量达1.34万套。

  新政出台,7月后的备案量一路下滑,10月只有5549套。

  相比7月来说,10月备案量“腰斩”,逼近深圳二手房5000套/月的红线。

  而另一方面,业主的心态却不如此前市场预期的那般崩塌。

  打开贝壳找房APP可以看到,

  南山南油片区某小区,88㎡户型的报价是15-17万/㎡,而最新的成交还在去年8月,单价14.01万/㎡。

  龙华清湖片区某小区,挂牌均价7.1万/㎡,但最新成交是5个月前,单价6.1万/㎡。

  深房中协发布的12月热点楼盘房源观察表显示,8个小区的挂牌均价中,只有一个小区的报价相比新政前有所下调,其余小区均处于上涨状态。

  

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  深房中协认为,随着观察表中部分热点楼盘成交量的陆续“破冰”,导致业主心态强硬,通过房源报价的持续上调,不断向社会传递和扩散“房价上涨”的信号。

  “(业主报价坚挺)不奇怪。”Q房网南山前海区董事副总经理陈建表示,这主要有两方面原因:

  ·2018年深圳发布的“住宅限售3年”政策还没到解禁期,市场上可售的二手房源在减少;

  ·“715”新政提高了购房门槛,很多二手房业主同时也是换房客,这时候他们会考虑,如果卖掉手上这套房,还能不能买到房子。

  “我们在一线看到,今年新政之后市场放盘量在减少,业主惜售,不愿意这么快成交,主要担心卖房之后没有名额买,或者首付比例变高。”

  除了这两点原因,在美联物业全国研究中心总监何倩茹看来,还跟深圳楼市的整体走势有关。

  “新政后新房卖得很好,说明深圳不缺购买力,只是暂时转向新房,但二手房成交在深圳市场的占比还是比较大。从这个角度来看,业主对深圳楼市有信心,降价意愿就不会很强烈。”

  “如果诚心卖的,价格还是比较合理的,会有一点点议价空间。不诚心卖的,价格挂得不接地气,中介其实也懒得给客户推。”主要跑东部市场的中介小路对@深圳买房计划 说。

  

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  ▲龙岗某小区 | @深圳买房计划摄

  主要跑南山和福田市场的资深中介冷先生则建议购房者,可以多平台去比较挂牌房源,同时要留意小区的实际成交记录,这样能对房源价格有一个大概的判断,不至于被挂牌价忽悠。

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